Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà ở và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là 1 trong những loại "tài năng” riêng của từng người, có được
nhờ kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi
sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã khá nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực chuyên môn cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra khủng hoảng về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản cân xứng và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong các số đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà ở to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ thuê
mướn chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, dịch vụ thuê mướn văn phòng, dịch vụ
thuê mướn căn hộ, cho thuê shop house, dịch vụ cho thuê nhà xưởng, cho mướn kho
bãi,... Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6
tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi
này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng
(nhớ trừ phí môi giới dịch vụ cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát điều tra
Thị Trường xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên
Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền
cho thuê BĐS đủ khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy tiền
tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến
khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán
như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Do đó, trước khi
quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có tác dụng cho mướn hay
không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến ra
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc
mua dự án bởi những chính sách lôi cuốn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
giác, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải đối mặt
với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc
do tiền từ cho thuê thấp trong khi xác suất vốn vay lại quá cao nên không đủ chi
trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, rất tốt không nên sử dụng vốn
vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì rủi ro khủng hoảng cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ
thuê mướn được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay,
hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần dần lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu như không
sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì rất tốt nên sử dụng vốn tự
có. Có ít mua miếng nhỏ, có không ít mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên
tắc số 1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực thanh khoản
của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần
thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là
tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng chuyển đổi
từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng
ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua
vùng khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được
vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng
giữ giá rẻ hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do
tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu,
nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng
sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của
dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công
cụ hoàn hảo và tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6
nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp đến thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản
tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS
quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần
trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí kíp để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét