Rồi người ấy sẽ đến: Ngân hàng nói gì về việc siết cho vay nhà đất?

Trong khi NHNN cam kết không có cơ chế siết tín dụng bất động sản, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 lại có nhiều đề xuất mang tính thắt chặt với dòng vốn này.

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung 1 số ít điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được rất nhiều quan tâm từ dư luận, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà đặt tại có thể bị chịu ảnh hưởng từ động thái siết chặt quy định cho vay của cơ quan quản lý điều hành.

Tại dự thảo mới, NHNN đã kiến nghị quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay giao dịch thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; cấm đoán vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Siết cho vay để tránh đầu cơ?

Phân tích và lý giải ý kiến đề nghị cấm cho vay chứng minh năng lực chuyên môn tài chính, NHNN cho biết thời điểm qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay khách hàng chứng minh khả năng tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.

Các khoản vay này được cấp cho khách hàng rồi dùng để gửi tiết kiệm tại chính ngân hàng nhằm mục đích chứng minh tài chính. mặc dù vậy, do các khoản vay này thường không có tài sản đảm bảo an toàn, không có nguồn trả nợ rõ rệt, dễ tiềm ẩn rủi ro, nên NHNN đã có văn bản cảnh báo.

NHNN cho rằng cần cấm cho vay trong lĩnh vực này để đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích và kiểm soát và điều hành khủng hoảng rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Với đề xuất cấm cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai, NHNN cho biết các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc thường hướng đến việc chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. mặc dù vậy, hầu hết dự án sẽ chuyển nhượng này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý, lúc đó rủi ro sẽ đổ về phía ngân hàng. NHNN đánh giá việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này rất khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Với đề xuất thắt chặt quy định cho vay mua nhà đặt ở, NHNN cũng Lý giải yếu tố hoàn cảnh thời điểm qua 1 số ít ngân hàng cho vay cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản có số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. cho nên vì thế, NHNN cho rằng cần có quy định chặt chẽ với các khoản vay này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký hiệp hội cộng đồng Ngân hàng (VNBA), cho biết thực trạng hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy khá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị phần bất động sản gặp biến động.

Ông ví dụ trước đây, một căn nhà có giá 100 triệu đ/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị nhà tức 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, giá nhà đất được đẩy lên 300 triệu đ/m2, tức ngân hàng phải cho vay 150 triệu đ. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất đất giảm sút, ngân hàng chính là bên chịu rủi ro khủng hoảng.

Vị chuyên gia cho thấy hiện ngành ngân hàng không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng luôn luôn cảnh báo rủi ro và bản thân các ngân hàng phải thận trọng với các khoản vay này.

trong số đó, cách nhìn của NHNN là vẫn chỉ đạo các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng phải chọn lọc đối tượng phù hợp. Nếu nhu cầu mua căn hộ ở thật, dự án đầy đủ pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng sẵn sàng chuẩn bị cho vay. Ngược lại, nếu vay vốn để đầu cơ, kinh doanh cần phải kiểm soát.

“Có trường hợp cá nhân vay hàng chục tỷ đồng, mua 10-20 căn chung cư, biệt thự để đầu cơ, khi Thị phần khan hiếm thì bán giá cao. Không thể xếp trường hợp này vào nhóm vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống được”, ông Hùng nhấn mạnh.

Tập trung vốn cho nhà tập thể, nhà thương mại giá tốt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội cộng đồng Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc điều hành và kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. mặc dù vậy, HoREA cho rằng 1 số ít nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lý và phải chăng.

Cụ thể, cộng đồng đánh giá việc ngân hàng không được cho vay khách hàng để chứng minh tài chính trong giao dịch với bên thứ 3 là hợp lý nhưng với trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm, HoREA đề nghị vẫn nên cho vay.
NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà xã hội, nhà ở thương mại giá bèo. Ảnh: Thạch Thảo.

NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Ảnh: Thạch Thảo.

Với đề xuất siết quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua căn hộ ở, đặc biệt là các khoản vay giá trị lớn, HoREA cho rằng Điều này có thể khiến các ngân hàng siết tín dụng với các khoản vay mua bất động sản cao cấp, vì đây là những khoản vay giá trị lớn.

Do vậy, HoREA cho rằng nên sửa chữa từ kiểm soát bằng từ quản lý hoặc tăng cường điều hành quản lý và NHNN cần quy định thế nào là khoản vay có giá trị lớn để thuận lợi cho công tác thống kê và quản lý điều hành.

Từ phía NHNN, bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết thời gian qua, cơ quan điều hành quản lý đã có không ít chỉ đạo liên quan tín dụng lĩnh vực bất động sản.

trong các số ấy, NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, thanh khoản, nhà đầu tư, khách hàng có tác dụng trả nợ, dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thật của khách hàng...

Bà Giang cho biết thực tế, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trong tiến trình qua nhưng mức tăng chậm hơn so với giai đoạn trước 2018 vì rất cần phải kiểm soát và điều hành.

mặc dù vậy, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản cho mục đích tiêu dùng luôn cao hơn so với mục đích kinh doanh, chiếm khoảng 60% tổng dư nợ bất động sản, cho biết dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này vẫn đang đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

“NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát cho vay trong lĩnh vực này, đảm bảo vẫn cho vay với doanh nghiệp, dự án tốt, khả thi, Trong đó tập trung hướng đến phục vụ nhu cầu thực của người dân tại các dự án nhà ở tập thể, nhà thương mại giá bèo…”, bà Giang nhấn mạnh.